房地產(chǎn)行業(yè)各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)稅務(wù)疑難問題及處理

房地產(chǎn)行業(yè)各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)稅務(wù)疑難問題及處理
課程背景簡介
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2014年6月20日，國家稅務(wù)總局下發(fā)了稅總發(fā)[2014]78號文，明確提出加大土地增
值稅的清算力度，加強企業(yè)所得稅預(yù)繳和匯算清繳管理。企業(yè)所得稅和土地增值
稅的清算、補稅將作為完成2014年稅收任務(wù)的主要手段和突破口之一；
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企業(yè)所得稅和土地增值稅清算將涉及拿地、預(yù)售、開發(fā)、清算等所有業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，審
核開發(fā)項目從頭至終的項目資料和財務(wù)數(shù)據(jù)；
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不同的房地產(chǎn)企業(yè)面臨不同的經(jīng)濟環(huán)境，有不同的業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)運作模式，稅務(wù)疑難問
題也各種各樣，但都不外乎拿地、預(yù)售、開發(fā)、清算等這幾個關(guān)鍵業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)；
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房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型企業(yè)，任何一個稅務(wù)疑難問題都往往涉及幾百萬甚至上千萬
的稅款；
本課程針對房地產(chǎn)行業(yè)的特點，依據(jù)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)流程，對房地產(chǎn)業(yè)存在的稅收疑
難問題給予了系統(tǒng)的整理、歸納、思考和解答，對房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)籌劃和稅務(wù)風(fēng)險管控
提出了獨到的見解。
培訓(xùn)收益
? 梳理、解讀各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)最新的稅收政策
? 歸納、整理各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)存在的稅務(wù)疑難問題和稅務(wù)風(fēng)險；
? 探討各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)稅務(wù)疑難問題的解決途徑和思路；
? 引入“賬前消化稅務(wù)風(fēng)險和帳外運籌納稅事項”的稅務(wù)風(fēng)險管控理念。
培訓(xùn)對象
企業(yè)總裁、財務(wù)總監(jiān)、稅務(wù)總監(jiān)、財務(wù)經(jīng)理、稅務(wù)經(jīng)理、企業(yè)辦稅人員
培訓(xùn)形式
? 講授、案例分析、分組討論等
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培訓(xùn)大綱
1. 拿地階段
1. 拿地的方式
1) 招牌掛
2) 股權(quán)轉(zhuǎn)讓
3) 舊城改造
4) 購買土地使用權(quán)
2. 涉及的稅種及政策規(guī)定
1) 契稅
2) 城鎮(zhèn)土地使用稅
3) 耕地占用稅
4) 印花稅
3. 稅務(wù)疑難問題
1) 未及時拿到土地要否繳納城鎮(zhèn)土地使用稅？
2) 印花稅的稅率可否按萬分之三？
3) 土地出讓金發(fā)票抬頭不吻合可否稅前扣除？
4) 契稅可否作為加計扣除的計算基數(shù)？
5) 拆遷補償費是否一定要取得發(fā)票才能稅前扣除？
6) 拿地后當(dāng)?shù)卣o予的財政返還應(yīng)該如何處理？
4. 稅務(wù)疑難問題解答與稅務(wù)籌劃思路探討
2. 開發(fā)階段
1. 開發(fā)的方式
1) 自行開發(fā)
2) 外包開發(fā)
2. 涉及的稅種及政策規(guī)定
1) 城鎮(zhèn)土地使用稅
2) 印花稅
3) 房產(chǎn)稅
4) 車船稅
5) 扣繳員工的個人所得稅
3. 稅務(wù)疑難問題
1) 開發(fā)成本對象到底是否需要到稅務(wù)局備案？
2) “甲供材”到底應(yīng)該如何稅務(wù)處理？
3) 墊付的施工水電費是否需要交納增值稅？
4) 項目公司期間費用可否計入開發(fā)間接費作為加計扣除的計算基數(shù)？
5) 上存母公司的存款利息是否要交納營業(yè)稅？
6) 內(nèi)部借款利息憑什么單據(jù)稅前扣除？
7) 如何加大開發(fā)項目的計稅成本又不被稅務(wù)機關(guān)納稅調(diào)整？
4、 稅務(wù)疑難問題解答與稅務(wù)籌劃思路探討
3. 預(yù)售階段
1. 預(yù)售的方式
1) 委托銷售
2) 自己銷售
2. 預(yù)售階段涉及的稅種及政策規(guī)定
1) 營業(yè)稅
2) 企業(yè)所得稅
3) 土地增值稅
3. 稅務(wù)疑難問題和稅務(wù)風(fēng)險
1) 收取的定金、違約金、誠意金到底該不該預(yù)交營業(yè)稅？
2) 以租代銷的停車位是否應(yīng)該預(yù)繳營業(yè)稅？
3) 延誤工期罰款收入、政府給予的安全獎、優(yōu)質(zhì)獎是否交納營業(yè)稅？
4) 銷售閣樓、地下室單獨開具的收款收據(jù)是否繳納營業(yè)稅；
5) 預(yù)租收入如何繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅？
6) 計算利潤時期間費用可否預(yù)計毛利率中扣除？
7) 預(yù)售收入可否作為計算業(yè)務(wù)招待費和廣告費的基數(shù)？
4、稅務(wù)疑難問題解答與稅務(wù)籌劃思路探討
4. 結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本階段
1. 涉及的稅種及政策規(guī)定
1) 土地增值稅的清算
2) 企業(yè)所得稅的清算
3) 城鎮(zhèn)土地使用稅
2. 稅務(wù)疑難問題和稅務(wù)風(fēng)險
1) 商鋪、地下停車位等是否要單獨計算土地增值稅？
2) 分期開發(fā)的項目是否可以合并為一個成本對象和清算項目？
3) 房屋出售后什么時候可以不繳城鎮(zhèn)土地使用稅？
4)
清算后在轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)可否與原來的收入、扣除項目合并重新計算土地增
值額？
5) 小區(qū)紅線以外的支出到底能否在企業(yè)所得稅和土地增值稅稅前扣除？
6) 預(yù)估的開發(fā)成本能否稅前扣除？
7) 未取得發(fā)票的成本能否稅前扣除？
8) 拆遷安置房的建造成本可否稅前扣除？
9) 市政配套設(shè)施建造支出可否稅前扣除？
10) 銷售的小權(quán)房是否需要繳納土地增值稅？
3、稅務(wù)疑難問題解答與稅務(wù)籌劃思路探討
5. 物業(yè)管理階段
1. 物業(yè)管理階段涉及的稅種及政策規(guī)定
1) 營業(yè)稅
2) 企業(yè)所得稅
3) 房產(chǎn)稅
4) 城鎮(zhèn)土地使用稅
5) 印花稅
6) 個人所得稅
2. 物業(yè)管理階段的主要稅務(wù)問題
1) 會所的房產(chǎn)稅由業(yè)主還是物業(yè)公司繳納？
2) 代收的水、電、燃氣費可否按差額繳納營業(yè)稅？
3) 房屋銷售后綠地和公配設(shè)施的站地面積的城鎮(zhèn)土地使用稅誰來繳納？
3、稅務(wù)疑難問題解答與稅務(wù)籌劃思路探討
6. 營改增、房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅展望
1、營改增
2、房產(chǎn)稅
3、遺產(chǎn)稅
4、稅收對房價的影響
4、征管難度及可行性分析

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